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金九银十96新盘将入市广州楼市逆袭在此一搏
来源:羊城晚报   更新时间:2014-08-27 07:22:44

购房者观望情绪浓厚,市场调整趋势或难改变 羊城晚报记者 艾修煜摄

数据来源:新浪网

  三维制图:黄江霆

  羊城晚报讯记者赵燕华、实习生张裕昕报道:在上半年广州楼市普遍低迷的背景下,传统销售旺季“金九银十”被看做是2014年楼市逆袭的最后机会。不过,从记者目前掌握的情况看,虽然今年“金九银十”推新总楼盘数不足百个,创广州近三年“金九银十”最低纪录,但因库存压力不少,南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚,购房者的观望情绪浓厚,而房贷、限购依然未见放松,有业内人士甚至悲观地预期“金九银十”有可能泡汤。有专家建议房企,如果“金九”未见好转,不妨降价20%以便“走为上”。

  仅推96新盘,为广州三年来最低纪录

  据搜房网数据监控中心统计,今年“金九银十”广州预计将有96盘推出新货,同比2013年九十月推新总数(147盘)、2012年总数(127盘),分别跌了34.69%与24.41%,创广州近三年“金九银十”推新总楼盘数的最低纪录。

  从产品类型看,住宅74个,占总推新数的77.08%;商业地产预计25盘。

  从区域看,中心六区预计有38盘推新,其中新黄埔以17盘遥遥领先其他五区;其次是天河区,预计共有7盘推新,其中全新盘便占了4个;海珠、白云区以5盘及4盘的推新数紧随其后;久无新盘供应的荔湾老区,“金九银十”预计有3盘推新;越秀区则预计仅2盘推新。

  城郊五区方面,预计58盘推新,其中增城、南沙、番禺依旧是近郊“供货大户”,预计分别将有16盘面向市场。相比而言,花都与从化则明显逊色不少,分别仅4盘及6盘入市。

  “其实开发商手中的新货并不少,只是市场还不明朗,即使达到申请预售的条件,宁愿选择暂缓拿预售证。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析,开发商也在观望,等着接下来是否有利好政策出台。

  优惠盘超四成,降价促销一触即发

  回顾今年,各大开发商为去货走量,能用的招都用了。优惠折扣、降价促销、低首付甚至免首付、送管理费、被炒得火热的“无理由退房”,都是开发商在低迷楼市中为完成销售业绩而推出的一系列促销手段。

  传统旺季“金九银十”,楼市促销大战依旧在所难免。

  搜房网数据监控中心统计显示,在“金九银十”预计推新的96个楼盘中,优惠楼盘达41个,占总推新楼盘数的42.71%。在41个推新的优惠楼盘中,优惠幅度较大的如越秀杨箕的富力东山新天地,新品认筹享10万元抵40万元优惠还额外99折;地处黄埔科学城号称“地铁就在家门口”的越秀·岭南山畔,最高享2万元抵35万元优惠;番禺华南板块的诺德名筑,预计将推74-101平方米二三房,特价单位甚至低至12800元/平方米。白云罗冲围新盘保利瓏熙以及增城荔城板块的碧桂园豪园,购房均可享受多重优惠。

  据羊城晚报记者调查,一些楼盘在报价上已悄然下调,如天河刚需热盘天健·上城,此前均价在24500元/平方米,本次推出最新60-75平方米两房果寓组团,预计均价为19000元/平方米;越秀多盘如越秀·岭南雅筑、越秀·岭南林语、越秀·岭南山畔等新品报价也相应下调了。

 “金九”若无好转,建议降价两成

  尽管“金九银十”的推新总楼盘数不足百个,但库存压力仍在。经纬行研究中心监测显示,截至今年6月底,广州新建住宅库存约5.4万套,仍处于较健康的水平。但随着下半年推货节奏的加快,整体可售量接近11万套,如果按上半年的去货速度估算,需20个月才能完全消化。而广州市国土房管局公布的官方数据显示,7月广州全市网签量53.59万平方米,环比下降27.9%。

  “与往年相比,今年‘金九银十’的库存压力加大不少,南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚,购房者的观望情绪浓厚,这就意味着开发商的降价压力更大”,合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,目前广州楼市普遍的让利幅度约为10%—15%,“但这不过是对冲了银行贷款所增加的成本,消费者其实没有减负,”黎文江认为,如果“金九”市场依然没有好转,开发商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。

  在黎文江看来,“金九银十”能否逆袭成功,要看两个条件:其一,政府适当地对部分地区实行取消限购的措施,并减轻外来人口买房赋税的负担,第二套房的首付能降到六成,提高欲购房者的积极性;其二,银行能对信贷条例进行放松,尤其是对房贷进行放松,且能降低基准利率,刺激刚需。

  不过,广东中原地产项目部总经理黄韬分析认为,今年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微,市场能不能真正回暖要看开发商能否把握住年内最后的销售机会。如果促销力度没有跟上,市场调整趋势难改,预期中的“金九银十”也有可能泡汤。

  楼市观察

  价格仍为主导因素

  作为广东省内首个松绑限购的城市,佛山松绑限购已有两周。连日来,记者走访广佛交界处多个板块楼盘发现,虽然广州买家的增加令楼盘人气提升,但佛山楼盘仍以走量为上,大都未涨价。

  不过,有楼盘销售人员坦言,目前楼盘指定工农中建四大行进行按揭购房贷款,非佛山本地户籍买家仍需提供当地的一年社保证明才可申请购房。显然,尽管佛山限购已基本解除,但银行限贷政策仍未有松绑迹象,还是拦住了一部分购房者。

  上周末,位于从化区的珠光流溪御景,项目最新发售的芷语大街洋房组团共400多套单位,毛坯单位售价低至4888元/平方米,吸引了数百名买家到场。截至中午12时,项目售出366套单位,去化率超八成。同日,位于南沙新盘星河·山海湾开售,当天热销660套,去化率超过七成。此外,在今年撤市设区的增城区新盘景新国际名城推出的203套单位,去化率超过七成。

  位于海珠区的万科峯汇也于上周末加推90套江景项目,主要为219-286平方米的四房单位,但由于售价高达30000元/平方米,开盘当天售楼部冷清,成交无几。

  广东中原地产项目部总经理黄韬,价格依然是拉动销售最重要的因素,上述项目的售价几乎都比市场预期有较大的折让,如果定价比现在高10%,去化率估计要减半,所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。

  “金九银十”置业调查

  2014“金九银十”期间,广州房企铆足了劲儿欲抢占市场,楼市促销大战在所难免!对此,你动心了吗?你会选择“金九银十”买房吗?

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